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企业出海·印度尼西亚（三）外国企业如何在印尼获得土地

栏目：行业动向 发布时间：2025-04-10

在东南亚市场蓬勃发展的当下，印尼凭借其庞大的人口红利、丰富的自然资源和不断优化的投资环境，吸引着众多外国企业前来投资兴业。而土地，作为企业开展生产经营活动的基础要素，其获取方式和相关政策法规备受关注。今天，我们就来详细探讨外国企业如何在印尼获得土地。


印尼土地制度基础

印尼实行土地私有制，这意味着土地归私人所有。但有一个关键前提需要明确：外国人或外国公司不能直接拥有印尼土地的所有权 。不过，为了吸引外资，印尼政府为外商直接投资企业提供了三种受限制的土地权利：

• 建筑权：允许外国投资者在土地上进行建设，并拥有所建建筑物，初始期限为30年，还可再延长20年。比如，一家外国制造业企业想在印尼建立工厂，就可以申请建筑权，在获批土地上建造厂房。
• 使用权：授予特定目的的土地使用权限，初始使用期限为25年，有机会续延20年。像开设工厂、经营设施等都可申请使用权。
• 开发权：允许对土地进行多种开发活动，包括农业、渔业和畜牧业等，初始有效期限为35年，可能再延长25年。若外国农业企业计划在印尼开展种植项目，就可凭借开发权进行土地开发。

印尼土地价格

在印尼，土地价格受到所在地区、基础设施的完善程度、土地面积大小、土地完整性以及治安状况的影响，这些因素导致土地价格出现显著差异。通常情况下，位于工业区内的土地价格会高于普通工业用地；私有土地的价格往往超过国有土地；而受投资者欢迎的热门区域的土地价格也会超过较为偏远地区的地价。

  • 工业土地价格

在大雅加达地区（包括雅加达、唐格朗、勿加泗、卡拉旺、茂物等城市）的工业土地价格中，大雅加达地区工业土地的平均价格约为每平方米177美元。具体到各个城市，雅加达市的平均价格为每平方米400美元，唐格朗为每平方米181美元，勿加西为每平方米173美元，茂物为每平方米139美元。其他地区如加拉横及普瓦加达、西朗的工业用地平均价格约为每平方米138美元。

  • 房屋价格

近年来，印尼房地产市场总体呈现上涨趋势。以首都雅加达为例，2021年上半年，中心地带的房价在每平方米1.6万到2.8万人民币之间。

  • 建筑成本

截至2023年9月，印尼水泥零售价格约为每吨86美元。2022年，印尼水泥出口平均价格为每吨52美元，同比增长20%。此外，截至2023年9月，印尼螺纹钢价格约为每吨504美元。

印尼土地交易税收

• 卖方：需缴纳所得税（PPH） ，通常为土地交易金额的2.5% 。
• 买方：要缴纳土地和建筑权利取得税（BPHTB），税率为5%，减去免税额度（NJOPTKP），此外还需支付土地买卖契约制作费用、公证费和文件处理费等。

注意事项

• 土地价格因素：印尼土地价格受所在地区、基础设施完善程度、土地面积大小、土地完整性以及治安状况影响 。比如雅加达等大城市的工业用地价格会高于偏远地区，基础设施完备区域的土地价格也相对更高。
• 法律合规性：整个土地获取过程严格遵循印尼土地法、公司法、税法等相关法律法规 ，建议投资者聘请当地专业律师或咨询机构，确保交易合法合规。
• 政策变化：密切关注印尼土地政策的动态变化 ，及时调整投资策略，避免因政策变动带来的风险。
• 环境评估：若计划在土地上进行工厂建设等项目，需提前进行环境影响评估（AMDAL），确保项目符合环保要求。
• 建筑许可：改建或新建厂房要向地方建设局提交建筑计划，申请建筑许可证（PBG）。


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